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Rénovation et extension dans le Var, autour de Toulon

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Surélévation d’une maison de plain-pied, murs de l’étage en parpaings et grue levant une palette

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Surélévation de maison dans le Var

Ajouter un étage quand le jardin est trop petit pour s’étendre : tout commence par vérifier ce que la maison peut porter et ce que le PLU autorise.

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La surélévation de maison est la seule façon de gagner beaucoup de surface sans prendre un mètre carré de jardin. Dans le Var, elle intéresse surtout les propriétaires de maisons de plain-pied des années 60 à 80, nombreuses à La Seyne-sur-Mer, à La Garde ou au Pradet, construites sur des parcelles où l’on ne peut plus s’étaler.

C’est aussi le projet d’agrandissement le plus technique. Avant de parler d’aménagement, il faut savoir si les murs et les fondations supporteront un étage, puis si la hauteur visée respecte le PLU. Ces deux vérifications conditionnent tout le reste, budget compris.

Ingénieur de dos examinant une fissure en tête de mur sur une maison des années 70 dont la toiture a été déposée

Ma maison peut-elle supporter un étage ?

Seule une étude de structure, menée par un bureau d’études ou un ingénieur, permet de dire si une maison supportera un étage supplémentaire. Elle commence par un diagnostic : nature et épaisseur des murs porteurs, état du plancher haut, présence ou non d’un chaînage en tête de murs, fissures existantes.

Les maisons varoises des années 70, en parpaing avec un plancher en poutrelles et hourdis, se prêtent souvent bien à l’exercice. Une maison ancienne en pierre peut aussi être surélevée, mais ses murs épais et irréguliers demandent des reprises plus lourdes, comme une ceinture en béton armé posée sur l’existant.

Quand la structure est juste, on allège la construction neuve. L’ossature bois et l’ossature métallique pèsent beaucoup moins qu’un étage en parpaing, ce qui suffit parfois à rendre un projet faisable sans toucher aux fondations. L’étude indique aussi où poser l’escalier, car la trémie coupe le plancher et modifie la répartition des charges.

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Sondage creusé au pied d’un mur de maison révélant la semelle de fondation peu profonde et les couches d’argile du sol

Faut-il renforcer les fondations ?

Les fondations doivent être renforcées quand le sol ou les semelles existantes ne peuvent pas reprendre le poids du nouvel étage. Pour le savoir, on combine l’étude de structure avec une étude de sol, qui précise la portance du terrain et sa sensibilité au retrait-gonflement des argiles, un phénomène bien présent dans plusieurs communes du Var.

Plusieurs techniques existent quand un renfort s’impose :

  • l’élargissement des semelles par reprise en sous-œuvre, tronçon par tronçon ;
  • des micropieux forés le long des murs, utiles sur un sol médiocre en profondeur ;
  • des longrines qui répartissent la charge entre plusieurs points d’appui.

Ces travaux pèsent lourd dans le budget et se font avant le moindre mur à l’étage. C’est pourquoi un projet qui oblige à reprendre les fondations bascule souvent vers une surélévation légère en bois ou en acier, qui évite ce surcoût. Un sondage au pied des murs, pour voir la profondeur réelle des semelles, permet parfois de trancher très tôt.

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Maison varoise rehaussée d’un étage en enduit crème, toiture en tuile canal de même pente que les maisons voisines

Ce que le PLU autorise en hauteur

Le PLU fixe une hauteur maximale des constructions, mesurée en général depuis le terrain naturel jusqu’à l’égout du toit ou au faîtage selon les communes : c’est la première chose à vérifier avant toute surélévation. Une maison de plain-pied à 4 mètres à l’égout n’a pas le même potentiel dans une zone limitée à 7 mètres que dans une zone plafonnée à 9 mètres.

D’autres règles comptent :

  • les distances aux limites séparatives, souvent liées à la hauteur du bâtiment ;
  • l’aspect des toitures, la tuile canal et une pente donnée étant fréquemment imposées ;
  • les vues créées sur les voisins, réglées par le Code civil pour les fenêtres proches des limites.

Côté autorisation, une surélévation qui crée plus de 20 m² de surface de plancher, ou 40 m² en zone urbaine d’un PLU, relève du permis de construire. Comme la maison agrandie dépasse souvent 150 m², l’architecte devient alors obligatoire. Dans un lotissement, le cahier des charges peut aussi limiter les étages : il se consulte avec le service urbanisme de la mairie.

En images

La surélévation de maison en images

Ces photos d’illustration montrent les étapes d’une surélévation, de la dépose de toiture jusqu’aux pièces aménagées à l’étage.

Photos d’illustration.

Budget et déroulé d’une surélévation

À titre indicatif, une surélévation de maison se situe en général entre 2 000 et 3 000 € le m² créé dans le Var, hors aides, et davantage si les fondations doivent être reprises. Le prix inclut des postes qu’une extension au sol n’a pas : dépose de la toiture, protection provisoire de la maison, escalier, levage à la grue.

Le chantier suit un ordre précis. On dépose la couverture et la charpente, on coule ou on renforce le plancher, on monte l’étage, puis on pose la nouvelle toiture le plus vite possible. La période où la maison est ouverte au ciel est la plus délicate : on la cale hors des épisodes pluvieux de l’automne méditerranéen, avec bâchage soigné.

Le plus souvent, il vaut mieux quitter le logement quelques semaines pendant la phase de dépose. La toiture neuve s’étudie comme une rénovation de toiture à part entière. Pour savoir si votre maison s’y prête, demandez un devis de surélévation avec visite et métré sur place.

Notre méthode

Comment se déroule le chantier

  1. Diagnostic et études

    Visite, relevé de la maison, étude de structure et, si besoin, étude de sol avant toute esquisse.

  2. Projet et permis

    Plans avec l’architecte quand il est requis, vérification de la hauteur au PLU, dépôt du permis.

  3. Dépose et plancher

    Dépose de la toiture, protection de la maison, renfort ou création du plancher porteur.

  4. Élévation et toiture

    Montage de l’étage en bois, acier ou maçonnerie, puis pose rapide de la nouvelle couverture.

  5. Escalier et finitions

    Ouverture de la trémie, pose de l’escalier, isolation, réseaux, cloisons et finitions.

Vos questions

Questions fréquentes

Peut-on surélever une maison en pierre ?

Oui, mais avec plus de précautions. Les murs en pierre sont épais et souvent hétérogènes, et leurs fondations peu profondes. On pose en général une ceinture en béton armé sur les murs avant de monter l’étage, et l’on privilégie une construction légère en bois. L’étude de structure reste le préalable indispensable.

Combien de temps faut-il quitter la maison ?

Cela dépend du projet, mais la phase délicate va de la dépose de la toiture à la mise hors d’eau de l’étage. Avec une ossature bois préparée en atelier, cette phase peut se réduire à quelques semaines. Avec un étage en maçonnerie, elle dure plus longtemps. Beaucoup de familles choisissent de se loger ailleurs pendant cette période.

Une surélévation est-elle plus chère qu’une extension au sol ?

En général oui, au mètre carré. La dépose de toiture, l’escalier, le levage et les éventuels renforts de structure ajoutent des postes qu’une extension de plain-pied ne connaît pas. En contrepartie, on garde tout le jardin, et dans certains quartiers le terrain disponible ne laisse de toute façon pas d’autre choix.

Les voisins peuvent-ils s’opposer à une surélévation ?

Les voisins peuvent contester le permis dans les deux mois qui suivent son affichage sur le terrain, s’ils estiment qu’il ne respecte pas les règles d’urbanisme. Un projet conforme au PLU, sans vue droite irrégulière sur leur propriété, a peu de risques d’être annulé. Les prévenir en amont évite souvent bien des tensions.

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